不動産投資の情報

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posted by るしん at 2005/02/14 00:22 | 東京 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


元本保証

こちらの記事では、主に利回りに着目していたが、今回は元本に着目したいと思う。
株や不動産といった金融商品と、郵便局・銀行の預金の大きな違いは、元本が保証されるかどうかである。
不動産の利回りが高いからといって、将来、本当に得になるのかどうか、ちょっと考えてみたいと思う。

例えば、400万円の物件を、月4万円の家賃で貸し出すとしよう。これで、利回りは12%を確保できていることになる。
毎月、4万円の家賃収入が入ってきて、年間48万円の収入、こう考えていくと約8年と3ヶ月ほどで元本400万円分の家賃収入が得られることになる。このときの元の物件の売値が、8年余りかけて得た純粋な利益と考えることができる。(ただし、家賃の変動は考慮していないので参考程度)

一般的に、不動産は土地と建物から構成されており、地価はバブルがはじけて以来、下降し続けてきた。近年ようやく下げ止まったところで、今後これ以上地価が下がる可能性は低いが、上がるかどうかはハッキリとは分からない。
一方、建物のほうは、時間経過とともに必ず価値が下がる。
こう考えると、元の買値(400万円)以上の売値が付くとは考えづらい。それでも、数百万の利益は出るだろうし、売らずにさらに賃貸していけば、その後の家賃収入はそのまま純利益となる。

では株の場合はどうだろう。

同じく、400万円の株を購入したとし、年に2回、2%の配当が付くなら、年間16万円の配当収入が入る。元の買値分(400万円)を取り戻せるのは、25年後。このときの株価が25年かけて得た純利益と言える。(ただし途中の株価変動を考慮していないので、参考程度。株価自体が上昇すれば、配当も増えるはず。)
会社の成長具合によって、株価が上がっている場合もあれば、下がっている場合もあるだろう。

こう考えて、株と不動産、どちらが得かは個人の判断に依ると思う。
ただ、どちらも金融商品であって、元本と利益を意識した投資をする必要がある。

ちなみに上記は、物件や会社が途中でなくならない前提での計算である。
火災や地震によって物件が倒壊したり、会社が経営に行き詰まって倒産したりすれば、大きな損失となる。
posted by るしん at 2005/01/30 05:13 | 東京 🌁 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


なぜ不動産は特別扱いされるのか?

いろいろと知識が入ってきて混乱気味なので、ちょっと整理。

「なぜ不動産が特別扱いされるのか?」
この点について、株と比較しながら考えてみたいと思う。ちなみに、ここで言っている不動産とは、マンションやアパートの経営を指す。

まず株と不動産の違いとして、利益の入り方の違いがある。株はキャピタルゲイン、不動産はインカムゲインに向いていると言われる。しかし、株にも配当があるわけで、インカムゲイン用に株を保持していても良いはずだ(実際、そういう投資家も多いと思う)。
ただ、株の配当は年に1、2回だ。一方、不動産では、毎月家賃収入が入る。コンスタントに収入が入るというのは、非常に魅力的だ。

それなら、決算期の異なる複数の株を保持して、毎月配当収入が入るようにしたらどうだろう。
だいたい株の配当の利回りは、1〜2%、良くて5%というところだろう。一方、不動産はピンキリで、良い物件を保持していれば10〜20%の利回りが狙える。良い物件を持てるかどうかには、本人の努力が介在する余地がある。一方、株では、努力すれば利回りが上がるというわけではない。

この利回りの違いは大きい。不動産は、この利回りの大きさによって、借金の返済以上の利益を手にすることができるからだ。

そもそも資産を手に入れる際、多額の融資を望めるのが不動産のみである。
株投資用に多額の融資を受けられる制度というのは、あまり聞いたことがない。

以上、不動産のメリットを挙げてみたが、デメリットもある。
それは空き室リスクだ。大きな利回りが望める前提ならば、借金の返済以上の利益が手に入るわけだが、空き室となってしまうと、家賃収入がなくなり借金の返済のみが残ることになる。こうなってしまうと、その不動産は負債となる。
また、換金しづらいというデメリットもある。急にお金が必要になった時、すぐにその不動産が売れるとは限らないからだ。
posted by るしん at 2005/01/29 06:32 | 東京 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


ヤドカリ投資

何かとリスクが気になる不動産投資だが、リスクを極力抑えられる投資法があるらしい。
それは、「ヤドカリ投資」という投資法だ。
「ヤドカリ投資」とは、自分が住む家を次々と変えていく投資法で、住み終えた家を賃貸に出し、そこから家賃収入を得ていく投資法である。
「ヤドカリ投資」については、こちらの記事で紹介した本にも説明があった。
あと、こちらのサイトも参考になる。

「ヤドカリ投資」をするメリットは、2点ある。1点目は、「家賃を節約できる」こと。普通に賃貸物件を借りている場合は、そこの大家さんに家賃を払うことになるが、「ヤドカリ投資」の場合は自分自身が大家さんである。つまり、自分自身に家賃を払うことになるわけだ。
もう1点は、結果として「良い物件を保持することができる」点だ。物件を探す段階では、自分自身が住む想定で探すので妥協がない。住み終えて貸し出す段階では、その物件の不満足な場所も把握できているわけで、そこにリフォームによる改善を施せば、より魅力的な物件に仕上げることができる。
posted by るしん at 2005/01/29 06:05 | 東京 ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


20代・自己資金300万円・サラリーマン大家さん成功の法則

最近、「サラリーマン大家さん」という用語が、普通に使われるようになってる気がする。
少し前までは聞いたこともない単語だったのに、それだけ危機感を持ってるサラリーマンが多いということだろうか。
今回紹介する本も、そんなタイトルが付いた本だ。

20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則




すごいストレートなタイトルだ。
サラリーマン大家さん系(?)の本は、これまでにも何冊か読んでいる。

サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門 (実日ビジネス)




サラリーマンでも「大家さん」になれる〔藤山流〕成功の奥義 (実日ビジネス)




実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営




何冊か読んで分かってきたのは、とにかく利回りが大事ということ。少なくとも、12%以上の利回りは必要なようだ。
利回りについては、どの本を読んでも同じことが書いてある。

しかし!
どの本も同じでない部分もある。それは「物件の選び方」だ。
その点に、人それぞれの個性が入っており、それぞれのノウハウが詰まっているのだろう。
特に不動産投資は、株投資と違って、人と全く同じ不動産を買うことはできない。全く同じ物件というのは、決して存在しないからだ。(同じ建物であっても階数や方位が異なる)

今回読んだ『20代・自己資金300万円サラリーマン大家さん成功の法則―パソコン1台あればあなたも「お金のなる木」を手にできる!』では、「激安物件を、激安リフォームして、高く貸す」という手法を確立している。基本的に不動産投資は、高額の資金が集中するので、ハイリスクの投資と言えるだろう。しかし、この本で紹介されている方法ならば、ある程度リスクを限定した上で不動産投資が実行できる。(とはいえ、300万円も十分大金だが)
posted by るしん at 2005/01/28 02:13 | 東京 ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする